Отвечает Наталья Рибос, юрист в сфере ЖКХ:
По моему личному мнению, собственник нежилого помещения обязан участвовать во всех расходах по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома вне зависимости от факта, пользуется ли он общим имуществом (в нашем случае лестницами в доме) или нет, пропорционально площади занимаемого помещения к общей полезной площади многоквартирного дома.
Жилищный кодекс РФ не ставит вопрос оплаты и размера платы за жилищные услуги в зависимость от факта пользования ими или не пользования, в отличие от коммунальных услуг, которые рассчитываются исходя из объемов фактического потребления. Жилищные услуги (за содержание и ремонт многоквартирного дома) зависят только от площади помещения и тарифов, утвержденных органами управления ТСЖ, ЖСК, УО (решениями общих собраний).
Мой вывод основывается на судебной практике, в том числе на «Обобщении практики применения законодательства, регулирующего создание товариществ собственников жилья, выбора управляющих организаций и осуществления ими деятельности по управлению многоквартирными жилыми домами», которое одобрено постановлением президиума Арбитражного суда Красноярского края от 28 июня 2010 г. № СП1-18.
1. Собственник нежилого помещения, не являющийся членом ТСЖ, не имеющий с ТСЖ договорных отношений, обязан возмещать ТСЖ соразмерно со своей долей расходы ТСЖ по содержанию и сохранению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Оплате в данном случае подлежит не исполненная ТСЖ работа или оказанная услуга, а установленный в соответствии с жилищным законодательством тариф.
ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к ИП о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Как указал истец, ИП за период пользования нежилым помещением не возмещал ТСЖ расходы на содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме и не оплачивал расходы товарищества, связанные с эксплуатацией всего здания. Данные действия квалифицированы истцом в качестве неосновательного обогащения. Расчет подлежащих взысканию с ответчика сумм произведен истцом таким же образом, как и для собственников жилых помещений. В обоснование расчета истец указал, что согласно п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, размер платы за содержание и ремонт помещений устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Исходя из абз. 2 п. 15, п. 37 Правил № 307, при выполнении работ по содержанию общего имущества жилого дома акты выполненных работ не составляются, плата взимается на основании тарифов, аналогичных установленным гражданам.
В соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации сумма платежей рассчитана путем умножения тарифа на общую площадь помещения. На основании указанных норм права оплате подлежит не услуга или работа, а тариф.
Ответчик, не согласный с иском, сослался на то, что поскольку юридическим основанием иска являются нормы о неосновательном обогащении, истцом должны быть доказаны предусмотренные ст. 1102 ГК РФ юридические факты, а именно – то, что истец понес соответствующие расходы. В связи с тем, что истцом не доказан факт неосновательного сбережения ответчиком имущества, исковые требования не могут быть удовлетворены.
Арбитражный суд исковое заявление удовлетворил на основании следующего.
Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего кодекса.
Обязанность несения ИП расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, как указал суд, следует из ст. 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество, в издержках по содержанию которого обязаны участвовать как собственники жилых, так и собственники нежилых помещений. В связи с тем, что нежилые помещения находятся в жилом доме, т. е. не могут существовать отдельно от этого дома, их собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и др., расходы по содержанию многоквартирного дома являются обязательными, и их несение собственниками нежилых помещений не ставится в зависимость от фактического пользования общим имуществом.
При проверке расчета судом отклонен довод ответчика о необходимости подтверждения ТСЖ предъявленных ко взысканию сумм доказательствами фактического оказания истцом услуг и выполнения им работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома по причине того, что, как указал суд, оплате подлежит не работа или услуга, а тариф.
Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций.
2. Несение собственником помещения самостоятельных расходов по содержанию своего помещения не освобождает его как сособственника общего имущества нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
ООО (управляющая организация) обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО (собственник нежилого помещения) о взыскании расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории.
ОАО в возражениях на иск указало, что, во-первых, не использовало общее имущество многоквартирного дома в период времени, обозначенный истцом в заявлении, поскольку принадлежащее ответчику помещение расположено на первом этаже, имеет отдельный вход, не имеет доступов на остальные этажи, подъезды, лестничные площадки, а во-вторых, самостоятельно исполняет действия, охватываемые понятием содержания имущества: осуществляет ремонт всей занимаемой учреждением площади, замену сантехники, трубопроводов, самостоятельно вывозит мусор, убирает придомовую территорию.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд исходил из следующего. В соответствии со ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации на собственника помещения в многоквартирном доме возложена обязанность нести бремя расходов по содержанию общего имущества. Отсутствие договора на возмещение соответствующих затрат между истцом и ответчиком не является основанием для освобождения ответчика от участия в таких расходах. Поскольку нежилое помещение является составной частью многоквартирного дома, ОАО не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и др. В силу ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36, 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и законные владельцы нежилых помещений вне зависимости от фактического использования общего имущества.
Кроме того, судом отвергнут довод ответчика о том, что ОАО самостоятельно несет расходы по содержанию коммуникаций нежилого помещения и прилегающего земельного участка. Несение самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает собственника нести расходы по содержанию общего имущества согласно ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решение суда оставлено без изменения постановлением суда кассационной инстанции.
3. Фактическое неиспользование собственником нежилого помещения в многоквартирном доме общего имущества многоквартирного дома не освобождает его от обязанности соразмерно со своей долей и на равных с собственниками жилых помещений условиях участвовать в издержках по содержанию и сохранению всего общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к ИП о взыскании задолженности за содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Расчет долга произведен истцом исходя из утвержденного общим собранием членов ТСЖ размера тарифа на содержание и управление общим имуществом.
Возражая на иск, ответчик указал на наличие собственных коммуникаций и возможности технической эксплуатации помещения без использования оборудования ТСЖ, следовательно, он не обязан нести соответствующие расходы, связанные с содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Арбитражный суд исковое заявление удовлетворил на основании следующего.
Ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Доля расходов на содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Факт содержания истцом общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и несения соответствующих расходов подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.
Довод ответчика относительно наличия собственных коммуникаций и возможности технической эксплуатации помещения без использования оборудования истца судом отклонен. Нежилое помещение ответчика является конструктивной частью здания, и он пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, поэтому содержание собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации жилого здания.

Источник: "Консъерж"