ТСЖ будут жить, и жить будут хорошо!
29.05.2011
О перспективах развития ТСЖ как способа управления многоквартирными домами рассказал начальник управления координации деятельности ТСЖ Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы Виталий Акимкин.
Ничего лучше пока не придумано
– Виталий Васильевич, проблема низкой эффективности управления многоквартирными домами не сходит со страниц газет и журналов. В свое время вы защитили кандидатскую диссертацию, поэтому вопрос как к экономисту: какой способ управления жилыми домами наиболее перспективный?
– Результаты деятельности значительного числа ТСЖ в Москве показывают, что этот способ управления является универсальным, а потому – наиболее перспективным со всех точек зрения.
Преимущества ТСЖ очевидны. Во-первых, члены ТСЖ вправе выбирать: управлять домом собственными силами или с привлечением специализированных организаций (подрядных или управляющих организаций). Во-вторых, есть реальная возможность более эффективно контролировать через членов ТСЖ, ревизионную комиссию деятельность правления, работы по содержанию и ремонту общего имущества. В-третьих, если качество предоставляемых услуг не соответствует требованиям жителей и нормативам, то ТСЖ имеет право расторгнуть договор досрочно и пригласить другую управляющую или подрядную организацию. При этом упрощается механизм расторжения договора или применения штрафных санкций, так как при этом способе договор управления подписывается не с каждым собственником, а только с председателем ТСЖ от имени всех собственников помещений в доме.
ТСЖ, как самостоятельный хозяйствующий субъект, вправе заключать договоры либо расторгать их по решению правления, изменять существенные условия. Оно может перейти на самоуправление, отказавшись от услуг сторонней организации. Кроме того, Программой поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, утвержденной постановлением правительства Москвы от 22.05.2007 № 398-ПП, обеспечены равные условия для ТСЖ, дирекций единого заказчика и других управляющих организаций при заключении договоров на диспетчерское обслуживание, аварийное обслуживание, с мусоровывозящими и подрядными предприятиями, выигравшими конкурс в районе, а также договоров с ресурсоснабжающими организациями.
ТСЖ самостоятельно планирует минимально и максимально необходимый объем работ, определяет их приоритетность, очередность, контролирует исполнение. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливается общим собранием членов ТСЖ. Если собственники решат, что смогут обойтись без субсидий из городского бюджета на содержание дома, то могут установить такой размер платы, какой сочтут необходимым. ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду помещений общего имущества, от использования конструктивных элементов здания и земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Поскольку ТСЖ – некоммерческая организация, дополнительные доходы в соответствии с его уставом используются на содержание и ремонт общего имущества и предоставление дополнительных услуг.
– При создании ТСЖ многие собственники сомневаются в том, что за ними сохранятся имеющиеся льготы. Боятся, что резко вырастет квартплата. Можете рассеять эти сомнения и страхи?
– Для собственников и нанимателей в доме, где создано ТСЖ, остаются без изменения размеры всех коммунальных платежей, начисляемых по ставкам и тарифам, утвержденным правительством Москвы. Расчет платежей за предоставленные жилищные и коммунальные услуги, как правило, осуществляется централизованно, через систему единых информационно-расчетных центров (ЕИРЦ). Также сохраняются все действующие для населения льготы. Бюджетные субсидии на содержание и ремонт общего имущества предоставляются в утвержденном правительством Москвы порядке.
Нет нерешаемых проблем
– Мэр Москвы Сергей Собянин дал специальные поручения по наведению порядка в деятельности ТСЖ. Что сделано?
– По поручению мэра создан Координационный совет по развитию самоуправления в жилищной сфере города Москвы, на котором решаются актуальные проблемы организации и деятельности ТСЖ. Координационные советы организованы и в каждом административном округе. Их возглавляют префекты.
Для решения проблемных вопросов в сфере управления многоквартирными домами в административных округах в октябре-ноябре прошлого года проводились адресные встречи жителей с главами управ районов и заместителями префектов, где обсуждались конфликтные ситуации, связанные с созданием и организацией деятельности ТСЖ в домах.
Проблемные вопросы рассматривались и на подобных встречах с председателями ТСЖ. В каждом административном округе созданы конфликтные комиссии по вопросам управления многоквартирными домами. Проведены расширенные коллегии префектур с участием инициативных групп граждан и представителей жилищных объединений, по результатам которых утверждены адресные планы мероприятий, а также городской план мероприятий по устранению административных барьеров и наведению порядка в сфере создания и организации деятельности объединений собственников жилья.
В нем, в частности, предусмотрено решение проблем в ТСЖ, созданных застройщиками в домах-новостройках, путем переизбрания правлений из числа собственников помещений, а также перевыборов управляющей организации, назначенной застройщиком, возврат в общую долевую собственность помещений, имеющих признаки общего имущества и оформленных в городскую собственность, выделение помещений для организации работы ТСЖ.
Отмечу, что по распоряжению правительства Москвы от 10.09.2008 г. №2062-РП «О создании условий для развития самоуправления граждан в жилищной сфере» в течение трех лет проводилось бесплатное обучение представителей жилищных объединений, членов инициативных групп жителей основам управления многоквартирным домом и организации деятельности жилищных объединений (ТСЖ, ЖСК, ЖК). Мы обучили более 14 000 человек. Такое обучение продолжим и дальше.
Кроме того, подведомственное нашему департаменту ГУ «Центр реформы в ЖКХ» проводит ежемесячные городские бесплатные семинары по основным вопросам деятельности жилищных объединений. Разработаны методические рекомендации по созданию и организации деятельности жилищных объединений (ТСЖ, ЖСК, ЖК), примерные уставы ТСЖ и ЖСК, примерные формы договора управления многоквартирным домом между ТСЖ и управляющей организацией, договора ТСЖ с собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ, и ряд других документов.
Конкурировать надо по-честному
– Политика правительства Москвы однозначно направлена на поддержку ТСЖ. Однако на местах, на районном уровне, нередко жителям «доводится» ложная информация о ТСЖ с целью их ликвидации руками самих жителей. Как быть?
– Мы проводили проверки по таким фактам. Ложная информация о ТСЖ подбрасывается в дом управляющими и обслуживающими организациями. По оценке департамента, такие организации не только не заинтересованы в образовании ТСЖ, призванного установить контроль над их деятельностью, но и видят в лице ТСЖ серьезных конкурентов своему непрозрачному бизнесу.
Порой обслуживающие и управляющие организации предпринимают меры, направленные на ликвидацию созданных ТСЖ, оплачивая работу адвокатов, которые по доверенностям введенных в заблуждение жителей оспаривают в суде законность создания ТСЖ. В таких домах стараемся урегулировать конфликтные ситуации на согласительных комиссиях в управах и префектурах.
– Многие ТСЖ никак не могут избавиться от управляющих компаний, которые не хотят уступать им место. Что делать в таких случаях?
– Для смены управляющей компании члены правления ТСЖ или любые другие собственники из этого дома могут инициировать процедуру смены УК. Законным основанием для расторжения договора является истечение срока его действия. Но его можно расторгнуть и раньше, если со стороны управляющей компании имеются существенные нарушения. Например, она не предоставила информацию, связанную с выполнением условий договора, документы или их копии в течение пяти рабочих дней с момента подачи запроса. Не предоставляла услуги или не выполняла работы, предусмотренные договором либо делала это не в полном объеме или с ненадлежащим качеством. Или самовольно повышала тарифы на коммунальные услуги или цены на жилищные услуги.
Эти нарушения должны быть зафиксированы документально. Собрание или правление ТСЖ должно принять решение о расторжении договора управления домом на основании п. 8.2. ст. 162 ЖК РФ. Реализовать решение о привлечении к управлению домом новой управляющей организации можно только после расторжения договора управления домом с предыдущей управляющей компанией в установленном законом порядке. Все споры по этому вопросу нашли разрешение в постановлении президиума Высшего Арбитражного суда РФ 15.07.2010 года №1027/10: «...договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон».
Только после законного расторжения договора управления с предыдущей управляющей организацией у ТСЖ возникает право на получение от города субсидий на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Инженерные службы административных округов Москвы, ведающие вопросами предоставления бюджетных субсидий для вновь созданных ТСЖ или для ТСЖ, переходящих на самоуправление, обязаны убедиться в том, что ранее действовавший договор управления домом с управляющей организацией расторгнут собственниками помещений (для вновь созданных ТСЖ) или правлением уже действующего ТСЖ в установленном законом порядке.
– Можно ли утверждать, что жилищное самоуправление граждан в Москве имеет хорошие перспективы?
– Приоритетность задачи по созданию благоприятных условий для организации и эффективной деятельности объединений граждан продекларирована еще в 2002 году распоряжением мэра Москвы от 13 мая 2002 года № 275-РМ «О мерах по развитию самоуправления граждан в жилищной сфере как инструмента реализации жилищно-коммунальной реформы в интересах населения».
И сейчас она действительно становится не на словах, а на деле ключевым звеном жилищно-коммунальной реформы в Москве и важнейшим направлением работы органов власти города. И в первую очередь – Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства. Поэтому нет сомнений в том, что товарищества собственников жилья будут жить хорошо.
Но это зависит не только от властей, а прежде всего, от активности, инициативы и ответственности самих собственников.
Виктор Дейнекин
Источник: "Квартирный ряд"
| 
