И доверяй, и проверяй.
15.05.2011
Газета "Квартирный ряд" часто пишет об административных барьерах, которые стоят на пути объединений собственников. Но, как оказалось, есть у них еще одна беда, и не меньшая: раскол среди самих жильцов. Его не избежал практически ни один дом. В каждой префектуре по поручению мэра Москвы сейчас созданы конфликтные комиссии, в районных управах – согласительные.
Речь идет, по сути, не только о том, чтобы примирить интересы жильцов, но и о становлении самого института самоуправления. Газета обратилась к начальнику Управления по координации деятельности ТСЖ и организаций самоуправления в многоквартирных домах Департамента ЖКХ и благоустройства г. Москвы Виталию Акимкину с просьбой ответить на наиболее частые вопросы, с которыми обращаются читатели.
Требуется доработка
Как постановление правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. № 731 г. Москва «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», относится к работе ЖК и ЖСК, и относится ли вообще?
– Управляющие организации, работающие на основании договора управления, должны действовать исключительно в правовом поле. Однако на ЖСК и ТСЖ оно не распространяется, ибо те работают согласно собственному уставу. Мы считаем это недоработкой федерального нормативного правового акта, потому что участились случаи финансовых злоупотреблений в деятельности жилищных объединений, о чем свидетельствует увеличивающееся число жалоб, поступающих в Департамент ЖКХ и Б, а четкого регламента их работы нет.
В настоящее время в нашем департаменте готовятся предложения по внесению изменений в указанное постановление, с тем, чтобы меры прозрачности работы ТСЖ и ЖСК были такими же, как и управляющих организаций. Имеется в виду, прежде всего, утверждение собственниками годовых планов финансово-хозяйственной деятельности товариществ и жилищных кооперативов (на очных или заочных собраниях), предоставление информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде, размещение информации в Интернете, где в режиме реального времени должны быть представлены все текущие поступления и расходы.
При невозможности создания сайта необходима подробная и регулярная информация, вывешенная на стендах объявлений, размещенных в подъездах. В предлагаемых департаментом поправках будут указаны конкретные меры ответственности, которые должны понести нарушители за сокрытие такой информации и возможные мошеннические действия.
Бюджет – дело хитрое
Частой причиной конфликтов в объединениях собственников является непрозрачность их финансово-хозяйственной деятельности, распоряжение бюджетом дома. Из чего складывается этот бюджет? С какими его статьями надо знакомить жильцов?
– Бюджет ТСЖ и ЖСК – это, по сути, их смета доходов и расходов. Доходы – это жилищно-коммунальные платежи жителей дома, бюджетные субсидии, платежи арендаторов, плоды хозяйственной деятельности объединений. В смете указывается размер оплаты труда обслуживающего персонала, председателя (отдельной строкой), бухгалтера, премиальный фонд членам правления товарищества или кооператива. Надо сказать, что именно эти расходы вызывают подозрение жильцов, а потому их надо сделать максимально открытыми.
Финансово-хозяйственный план жилищного объединения имеет разделы с разной степенью детализации. В укрупненном разделе указываются затраты на основные направления работы объединения, фонд заработной платы, налоги, расходные материалы и т. д. В более детальном варианте плана каждая строка должна быть расшифрована, именно он представляется общему собранию собственников и утверждается им.
Имеют ли право собственники, отказывающиеся вступать в члены ТСЖ или ЖСК, знакомиться со сметой доходов и расходов кооператива и требовать отчета об ее исполнении? Ведь они сами не захотели участвовать в жизни дома?
– Информация о деятельности председателя и правления ТСЖ и ЖСК должна быть предоставлена по первому требованию любому собственнику, проживающему в доме, где созданы товарищества и жилищные кооперативы – независимо, являются они их членами или нет. Все они вправе знать, как соблюдается смета доходов и расходов их дома, ведь и они несут расходы по обеспечению этой сметы (из расчета на 1 кв. м площади помещения), ежемесячно внося жилищно-коммунальные платежи. На всех собственников, имеющих единственное жилье и зарегистрированных в нем, распространяются также и бюджетные субсидии.
При отказе председателя в предоставлении запрашиваемой информации или несогласии с ней жители вправе обратиться в суд или подать жалобу в прокуратуру на председателя правления, который своими действиями или бездействиями нарушает закон и права граждан (ст. 1 Федерального закона РФ от 17.01.1992 № 2202-I «О прокуратуре Российской Федерации»).
Смета доходов и расходов утверждается общим собранием членов объединения. Но как загадать на год вперед? Возникла необходимость срочных трат. Может ли правление само распорядиться бюджетом дома?
– Правление не вправе решать самостоятельно вопросы, связанные с финансово-хозяйственной деятельностью жилищного объединения. Все они отнесены к полномочиям общего собрания членов жилищного объединения. Правление, как и председатель, лишь исполнительный орган, их задача – обеспечивать реализацию решений данного собрания. При всем этом, понятно, может возникнуть необходимость в непредвиденных расходах (к примеру – ликвидация засоров, ремонт редуктора в лифте, смена почтовых ящиков, плафонов в подъезде и т. д.).
Созывать каждый раз общее собрание трудно, да и нецелесообразно. Поэтому в смете ТСЖ или ЖСК для таких случаев должна быть предусмотрена строка «непредвиденные расходы». Если такой статьи нет (а подобное наблюдается, когда хозяйственники в доме недостаточно опытные), но, тем не менее, появилась срочная необходимость в работах, требующих дополнительных затрат, смета на эти затраты составляется как дополнительная к основной. Она обсуждается правлением, после чего принимается на общем собрании членов объединения в установленном уставом порядке.
В случае, если согласие по дополнительной смете не достигнуто, она отклоняется и возвращается правлению на доработку. Если смета не утверждена на общем собрании, то сбор денег с собственников на соответствующие расходы является грубым нарушением закона и превышением полномочий председателя.
Распишитесь, пожалуйста
Но как узнать мнение собственников? Людей и на одно-то собрание – раз в год – не всегда созовешь. Да и накладно каждый раз арендовать помещение. Что делать в этом случае правлению?
– Очное собрание вовсе не обязательно, можно провести заочное голосование. Такая форма предусмотрена ЖК РФ (ст. 45–48). В Уставе должен быть прописан порядок его проведения. Каждому члену ЖСК или ТСЖ необходимо вручить под личную роспись уведомление, что такое собрание состоится, где и когда, с приложением повестки дня (а именно, вопросов, выносимых на голосование). При невозможности это сделать посылается заказное письмо. Уведомление делается не менее чем за 10 дней до окончания заочного голосования (на которое также отводится определенный срок, о чем члены объединения также оповещаются).
Само голосование (как и на очном собрании) проводится письменными решениями членов объединения (бюллетенями), которые прилагаются к уведомлению. В бюллетене должны быть указаны Ф.И.О. члена объединения, номер квартиры, если необходимо – паспортные данные, а также подтверждение его права собственности. Формулируются также вопросы, по которым тот должен проголосовать. Если речь идет об утверждении сметы, она должна быть ему представлена. Когда это технически невозможно, она может быть вывешена на доске объявлений либо предъявляться всем собственникам в помещении правления ЖСК или ТСЖ по первому их требованию.
Без ее утверждения на общем собрании – очном или заочном – все расходы и сборы недействительны. Протоколы общих собраний и письменные решения должны храниться в помещении правления и предоставляться для ознакомления по требованию любого члена объединения.
На что расходуются т. н. административные (эксплуатационные) расходы, которые вносят все собственники?
– Эти расходы направляются на содержание аппарата ТСЖ или ЖСК, оплату помещения правления, канцелярские, почтово-телеграфные расходы, организацию собраний, судебные тяжбы с неплательщиками. Они являются частью бюджета дома, его сметы доходов и расходов и также утверждаются общим собранием. Контроль расходов осуществляет ревизионная комиссия один раз в год. Но если возникают сомнительные ситуации, она может осуществлять внеочередные проверки. Четкая и тщательная работа ревизионной комиссии – одно из важнейших условий успешной работы объединения.
Может ли председатель ЖСК совмещать какие-либо другие должностные обязанности? И соответственно, в два-три раза увеличивать себе зарплату? Например, председатель ТСЖ или ЖСК становится и управляющим. Подобные примеры есть, и именно они вызывают конфликтные ситуации в домах.
– Совмещение должностей председателя ТСЖ или ЖСК с другими должностями законом не запрещено, но при этом необходимо соблюдать положения трудового законодательства. Так, председатель может совмещать работу бухгалтера, функции электрика, сантехника, коменданта. Главное, чтобы выполнение дополнительных обязанностей при совмещении должностей негативно не влияло на выполнение обязанностей по основной должности.
Должностные инструкции на каждую из них утверждаются правлением жилищного объединения. По первому требованию собственника помещения председатель обязан представить ему для ознакомления должност-ные инструкции. Что касается председателя и управляющего – это, по сути, одно и то же лицо. Управляющего, как правило, нанимают по трудовому соглашению, если председатель не имеет возможности на профессиональной основе заниматься вопросами технического управления домом и делами объединения. В этом случае председатель выполняет свои функции лишь номинально, на общественных началах, поскольку работу за него выполняет нанятый с этой целью управляющий.
Могут иметь место и другие варианты, например, когда на долю председателя возлагаются организационные функции, работа с жильцами, на что управляющий не получил права. Тогда председатель может получать лишь часть заработной платы из фонда оплаты труда руководителя объединения, другую же часть получает нанятый им управляющий. К сожалению, примеры финансовых злоупотреблений в ТСЖ и ЖСК случаются, что выявляют прокурорские проверки. Виновные несут за это ответственность по всей строгости закона.
Должностные инструкции председателя ТСЖ или ЖСК утверждаются общим собранием членов объединения, а ревизионная комиссия обязана проверять, насколько они выполняются. Любые выплаты из бюджета дома должны быть известны собственникам и находиться под строгим их контролем.
Игорь Греков
Источник: "Квартирный ряд"
|
