Прихватить кусок столицы.
04.03.2011
Расторжение аренды земли тянется до полутора лет
НЕ ПРОШЛО незамеченным выступление Александра Толмачева «ТСЖ: начать сначала» («ВМ» за 12 января 2011 года).
Вот один из откликов читателей «Вечерки»: «Я думаю, что автор не совсем верно отражает ситуацию с оформлением земли в собственность. Он пишет, что кооперативы (ЖК, ЖСК) получают землю только в аренду. А как же собственники в этих домах? По ст. 36 ЖК РФ они имеют такое же право на оформление земли в собственность, как и собственники из ТСЖ. Где это есть такое разделение собственников в правах? Для этого наличие в доме ТСЖ/ЖСК не требуется. И в доме с ЖСК жители-собственники могут также оформить землю в свою собственность, а не только взять в аренду».
Мы попросили Александра Васильевича еще раз осветить эту сложную и важную проблему.
– Очень хорошо, что читатели откликнулись на мою публикацию. Это значит, что они законы читают и интересуются изменениями, которые в них происходят.
Собственнику никто не указ!
Итак, по порядку. Никакие ТСЖ, ЖСК, другое объединение граждан не являются собственниками земельного участка.
Собственником земельного участка является ТОЛЬКО САМ СОБСТВЕННИК. Поэтому в законе и существует понятие – общая долевая собственность. Когда мы обращаемся в регистрирующий орган за получением этого права собственности на землю, то заявителем выступает либо коллектив жителей-собственников (при 100 процентах собственников, которые заранее принесли свои заявления о намерении зарегистрировать их собственность в этот регистрирующий орган), либо этим процессом занимается управляющая компания (УК) в лице ТСЖ, ЖСК.
Тогда для этой процедуры не требуется никаких доверенностей от собственников. Само ТСЖ выступает заявителем. В таком случае, когда выдается свидетельство о праве собственности на землю, в нем написано, что основанием для его выдачи является п. 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ и ст. 16 Федерального закона 189 от 29.12.2004 г. «О введении Жилищного кодекса РФ», где говорится о передаче земли бесплатно, без конкурса и аукциона в общедолевую собственность. А ТСЖ или ЖСК являются лишь ЗА-Я-ВИ-ТЕ-ЛЕМ!
Почему сегодня мы радуемся постановлению Конституционного суда РФ П-12 от 28 мая 2010 года? Да потому, что там наконец-то сказали, что теперь НЕ НАДО БЕЖАТЬ К ЧИНОВНИКАМ ДЛЯ ИСПРАШИВАНИЯ У НИХ РАЗРЕШЕНИЯ НА ОПРЕДЕЛЕНИЕ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. Если раньше законодатель требовал (после проведения общего собрания собственников в доме) идти в Земельный комитет, который создавал комиссию по передаче земли (или непередаче), то есть заставлял гражданина выступать в роли просителя, то КС РФ сказал, что гражданин-собственник НИ У КОГО ЗЕМЛЮ ПРОСИТЬ НЕ ОБЯЗАН.
Земля передается гражданам (в нашем случае – москвичам) в общедолевую собственность бесплатно, без аукциона и без конкурсов в нормативных размерах.
Без распорядительных актов органов государственной власти и местного самоуправления. Причем заявителем на оформление земли в долевую собственность может стать любой собственник, хоть один человек. Для этого не надо собирать весь «колхоз».
В Москве еще четыре года назад было выпущено постановление правительства города. В нем говорилось примерно следующее: давайте-ка мы (чтобы заморочить людям головы) потребуем, чтобы люди выходили на специальные комиссии префектур, которые проясняли «важнейший вопрос»: а действительно ли москвичи хотят получить землю в собственность?!
Могу сказать со всей откровенностью, что за последние четыре года только в двух-трех префектурах подобные комиссии собирались.
В остальных случаях это была фикция. Людям не давали никакой возможности получить землю в собственность только потому, что появился такой фильтр в виде этих комиссий. Конституционный суд отменил все эти «фильтры», комиссии, постановления и распоряжения.
Что нужно сейчас для формирования земельного участка?
Межа! Как много в этом слове
Для этого сейчас не требуется идти ни в Земельный комитет, ни в какие другие государственные органы. Для оформления земли в общую долевую собственность необходимо определить нормативные границы земельного участка, то есть лишь иметь МЕЖЕВОЕ ДЕЛО. Межевое дело, а точнее – «Проект границ межевания жилого квартала», в рамках которого выделяется нормативный кусок земли, полагающийся вашему дому.
Выполняет эту работу не Земельный комитет, не комиссия префектуры, а архитектурный орган. В Москве примерно пятая часть городских кварталов уже размежевана. Началось межевание еще в 2002 году, и за деньги городского бюджета. Остальные кварталы еще не размежеваны, и правительство города сегодня больше не выделяет деньги на эти цели.
Поэтому если кто-то из руководителей вновь созданных ТСЖ или ЖСК ждет, что ему дадут деньги на межевание земли, то это наивно.
В нашем городе ГлавАПУ Москомархитектуры принимает заявки от любого ТСЖ, ЖСК на межевание земельных участков. Насколько мне известно, эта организация приняла решение, что может даже от рядовых граждан принимать такие заявления. Но как всегда есть «НО».
Формирование межевого дела – занятие дорогостоящее. Стоит оно 120–150 тысяч рублей за гектар земли (в зависимости от территории). Проблема заключается еще и в том, что если тебе надо оформить всего 6 соток земли, то ты должен заплатить за межевание целого квартала.
Одно дело, если твой квартал маленький (гектар или 0,5 гектара) в центре города.
Другое, когда в спальном районе кварталы имеют площадь по 100–200 гектаров.
Это уже гигантские расходы. Москвичи не могут получить землю в долевую собственность не потому, что они бестолковые, а потому что у них нет денег для оплаты таких дорогих работ по межеванию.
Да, закон обязывает делать эту работу за государственный, бюджетный счет. А государство заявляет, что у него бюджет дефицитный и денег нет.
Есть ли выход из ситуации? Есть.
Для оформления земли нужно найти инвестора. Но чтобы инвестор вложил деньги в так нужное людям межевание, ему нужно что-то посулить (что-то построить, реконструировать, капитально отремонтировать и т. п.). После того как пройдет межевание за счет инвестора и в Росрегистрации будет получено свидетельство на право общей долевой собственности на землю, инвестору надо будет предложить строить на этой вашей собственной территории, реконструировать, ремонтировать, то есть предоставить ему возможность вернуть и приумножить инвестиционные деньги.
Но заниматься этим делом будут не сотни и тысячи собственников квартир, а их представители из ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК и так далее, то есть некоммерческие объединения жителей в жилищной сфере.
Почему я говорю, что ЖСК реально никогда в Москве не получали землю в собственность? Потому что законодательство по ЖСК, которое действовало с 60-х годов, не предусматривало передачи прав собственности на землю ни в советское, ни в постсоветское время. Оно предусматривало только передачу земли в аренду.
Власти оформляли арендные отношения на земельные участки под ЖСК как юридическое лицо. Людям не объясняли, что у них с 1996 года есть право оформить бесплатно общую долевую собственность на землю. Им говорили: «Это тяжело, долго и дорого. Давайте лучше оформим аренду». И люди соглашались на аренду.
Почему выгодно иметь землю в собственности, а не в аренде? Потому что если ты ее оформил в общую долевую собственность, то по московскому законодательству с 1997 года ты не платишь часть налога, идущего в московский бюджет, на землю и имущество. А главное – ты можешь распоряжаться своим земельным участком самостоятельно, без оглядки на власти, на уставные цели вашего жилищного объединения, включая новое строительство и реконструкцию.
Федеральное налоговое законодательство обеспечивает ТСЖ, ЖСК льготами по НДС и налогу на прибыль. Некоторые кооперативы говорят, что у них уже есть договор на аренду земельного участка, и как же им поступить с правом аренды?
В такой ситуации я советую первый вариант: собрать общее собрание дома и вместо ЖСК как субъекта права по земельному участку оформить право общей долевой собственности на каждого собственника дома – иного субъекта правоотношений.
А затем ликвидировать ЖСК и создать ТСЖ как новый способ управления вашим домом. Никто не заставит ваш ликвидированный ЖСК платить. Второй вариант: оформлять землю без ликвидации ЖСК. А после оформления земельного участка в общую долевую собственность собственникам в заявительном порядке ЖСК расторгает с Земельным комитетом арендный договор в связи со сменой собственника земельного участка. Но тогда палки в колеса будет вставлять Департамент земельных ресурсов вашего города.
Почему? Да потому что он теряет доходную базу в лице арендатора. Будут вам говорить о пенях, штрафах. Возможны суды. Это долгая процедура. В Москве она занимает от года до полутора лет.
Шаг вперед, два назад
Да, мало земли оформляется в собственность в нашем городе. Но уже хорошо то, что оно из многоступенчатого стало двухступенчатым. Первый шаг – формирование органов управления домов – ТСЖ, ЖСК или др. Второй – формирование градостроительного межевого дела. К нему прилагаются все согласования.
Да, создать межевое дело хлопотно: согласования местных властей, публичные слушания, архитектурные органы, Земельный комитет, возможные ограничения – публичные сервитуты. Но когда ты приносишь это межевое дело в регистрационный орган, то больше никаких документов не требуется. Прежде собственнику выдавали свидетельство на право владения одним, неделимым куском земли. К нему делалась приписка о том, кто есть дольщики общей долевой собственности.
Сейчас, по новой инструкции Минюста, каждый собственник в доме имеет собственное свидетельство, в котором написано, что у него в собственности, скажем, квартира площадью 100 квадратных метров плюс, к примеру, сотая доля в общей долевой собственности в едином земельном участке.
Чтобы получить такое свидетельство, надо размежевать территорию. При этом просьба не путать геодезическую съемку, землеустроительное дело, когда определяются лишь координаты участка, с градостроительным межеванием. Им занимаются только органы архитектуры вашего города.
Есть еще одна неприятная вещь. Начиная с 28 мая 2010 года (после решения Конституционного суда РФ) мэр Москвы дал устное указание Департаменту земельных ресурсов, который обязан утверждать согласованные проекты межевания, не утверждать ранее согласованные межевые дела. Таким образом, в ГлавАПУ Москомархитектуры скопились сотни межевых дел. Они подписаны всеми инстанциями, кроме утверждения их Департаментом земельных ресурсов. Почему? Потому что, как только он поставит свою утверждающую подпись, так люди в силу федерального законодательства получат землю бесплатно и без коррупционных расходов в общую долевую собственность.
Вот этого чиновники, видимо, и не хотят допустить.
Автор: Анатолий СИДОРОВ
Источник: "Вечерняя Москва"
|
