Нынешняя зима в очередной раз показала – очистка крыш и карнизов нашего комплекса от снега и наледи продолжает оставаться одной из самых актуальных проблем. И это неудивительно. К причудам погоды, которая нам преподносит то выпадение месячной нормы снега за одни сутки, то резкое потепление  после сильного мороза, добавляются объективные сложности, вызванные конструктивными особенностями нашего дома, не позволяющими его очистить полностью. Помимо кровлей многочисленных «зимних садов» три 25-ти этажных и малоэтажные корпуса опоясаны карнизами, на которых скапливаются многокилограммовые снежные массы. Для очистки всех этих конструкций в ТСЖ должны работать в зимний период не два альпиниста по 1-2 раза в неделю как сейчас, а целый отряд, со всеми вытекающими отсюда затратами.

Как известно, красивой, но абсолютно беззащитной перед снежными массами каскадной конструкцией комплекса мы обязаны ЗАО «Альстрой», который, выступая заказчиком проекта, в процессе строительства самовольно его изменил. Проектировщик комплекса – ОАО «Центральный научно-исследовательский и проектный институт жилых и общественных зданий»  - изначально определил выступающие части зданий как неотапливаемые летние веранды. Именно как веранды они обозначены в проектных чертежах ЦНИИЭП жилища, которые у нас есть.

Но в процессе строительства летние веранды чудесным образом превратились в зимние сады. Причем сделано это было без ведома ЦНИИЭП жилища. По данным института, ЗАО «Альстрой» заказал проектирование указанных конструкций неизвестному проектировщику (!), информация о котором отсутствует в переданной ТСЖ «Янтарный» проектной документации. Об этом главный архитектор Института Николаев С.В. сообщил, отвечая на официальный запрос ТСЖ «Янтарный».

ЗАО «Мосфундаментстрой-6» (МФС-6) – генеральный застройщик проекта, как и ЗАО «Альстрой» от ответов на подобные запросы уклонялись многократно. Ведь вопрос о том, кто несет ответственность за такую конструкцию дома, которая изначально должна быть оснащена антиобледенительными системами,  пыталось решить каждое правление ТСЖ на протяжении последних пяти лет. Об этом свидетельствуют протоколы многих заседаний правления, начиная с 2006 года.

Каждый год ТСЖ пытался привлечь к ответственности застройщика и заказчика проекта за конструкцию, которую невозможно безопасно эксплуатировать в зимний период. Но каждый раз ЗАО МФС-6 и ЗАО «Альстрой» заявляли, что антиобледенительные системы проектом не предусмотрены,   а ЦНИИЭП жилища разводил руками  - мы эти «зимние сады» не проектировали, их сконструировала неизвестная проектная организация, с нее и спрос…

Кстати, на официальном сайте МФС-6 в галерее построенных объектов красуется наш дом  но без «зимних садов» - то есть, в том виде, в котором его спроектировал ЦНИИЭП жилища. 

С очередным письмом к гендиректору ЗАО МФС-6 В.И. Нестеренко с просьбой назвать имя таинственного проектировщика мы обратились на прошлой неделе. Будем ждать ответа, ... но также будем и действовать.

Как известно, все прежние правления ТСЖ не только бомбардировали отчаянными письмами ЗАО МФС-6 и ЗАО «Альстрой» - они еще затрачивали много денег на ремонт кровель и выплаты по искам владельцам «зимних садов», расположенных в основном на 18 этажах.  Ведь именно на эти кровли каждую зиму падают снег и наледь с зимних садов, расположенных на 24 и 25 этажах, разбивая поликарбонатные перекрытия, не предназначенные для подобных нагрузок. Собственники этих «зимних садов» предъявляют претензии к ТСЖ, который, по их мнению, не успевает очистить кровли зимних садов от снега и наледи, и не устанавливает на них антиобледенительные системы, которые стоят миллионы рублей и должны оплачиваться всеми собственниками ЖК «Янтарный», перечисляющих обязательные платежи и взносы на счет ТСЖ.

Захотят ли более 600 собственников жилых и нежилых помещений, не имеющих «зимних садов», платить за установку антиобледенительных систем на кровлях 42 владельцев «зимних садов» - большой вопрос. Тем более что некоторые из них оборудовали эти летние помещения отопительными приборами, грубо нарушив правила их эксплуатации, что привело к изменению тепловлажностного режима. В результате каждую зиму на многих кровлях 24-25 этажей образуются спрессованные массы снега и наледи. Счищая их, альпинисты  наносят повреждения не только этим кровлям, но и расположенным ниже, на 17-18 этажах, а также спутниковым тарелкам и прочим выносным конструкциям, на которые этот снег и лед падают.  А внизу стоят автомобили, владельцы которых не успели их вовремя отогнать. В итоге – претензии собственников, иски к ТСЖ, оплата адвокатов и … решения Головинского суда, который не признает застройщика в качестве соответчика, а ТСЖ присуждает выплатить сотни тысяч рублей владельцам «зимних садов» и установить на их кровлях, фигурирующих в исках как частная собственность, антиобледенительную систему.

Мы решили положить этому конец. И не только потому, что сосчитали – то количество денег, которое за все эти годы было выплачено ТСЖ истцам, адвокатам, альпинистам, а также затрачено на ремонт пробитых кровель, хватило бы на установку антиобледенительной системы.  Мы поняли - надо не только платить и писать бесконечные письма застройщику, заказчику и проектировщику, но и искать способы справиться с этой проблемой!    

Нами были изучены все существующие способы борьбы со снегом и наледью – начиная от удаления сосулек с помощью ультразвука, лазера, электроимпульса или теплового кабеля и заканчивая применением специальных противообледенительных покрытий и составов, защищающих от образования натечного льда и обмерзания крыши и водостоки, высотные конструкции и карнизы, козырьки и провода.

От применения ультразвука и лазера как очень дорогого и редко используемого изобретения (от 200 евро за один погонный метр) было решено отказаться сразу. Электроимпульсные приборы для защиты от льда дешевле (цена погонного метра провода составляет 20-60 евро), однако напряжение питания 220 В и потребляемая мощность 20 Вт (в сутки импульс подается 2-4 раза) также обуславливает высокие затраты по обслуживанию и снижают экономическую эффективность этих систем.

Применение специальных греющих (или нагревательных) электрических кабелей, которые имеют определенное электрическое сопротивление и при пропускании тока выделяют тепло, растапливающее лед  – наиболее распространенный метод. Некоторые утверждают, что греющий кабель может служить 30-50 лет, но это нельзя проверить, так как даже самые первые западноевропейские системы еще не проработали столь долгое время.

В настоящее время для обогрева крыш используются два вида кабелей – резистивные и саморегулирующиеся. Активным элементом последних является специальная полупроводниковая матрица, имеющая удельное сопротивление, зависящее от температуры самого кабеля. В мороз он имеет малое сопротивление и выделяет большую мощность (40 Вт на 1 метр длины), если при нагреве его сопротивление увеличивается, то мощность падает до 6-8 Вт на метр. Такой кабель надежнее и дороже резистивного, который греется постоянно и из-за этого быстро выходит из строя. Цена вопроса: саморегулирующийся - от 5 до 23 евро за 1 погонный метр, резистивный – 2,5-4 евро за 1 метр.

Однако и кабельная система обогрева не является панацеей, так как эффективность ее работы напрямую зависит от конструкции крыши,  своевременного технического обслуживания, правильной эксплуатации всего оборудования и обеспечения его сохранности.  По этой причине в последнее время начали активно разрабатываться системы профилактики формирования наледей – различные противообледенительные покрытия крыш.

Одна из таких разработок -  кремнийорганическая композиция на основе органических растворителей  «Антилед», которая придает обрабатываемой поверхности антиобледенительные свойства, существенно уменьшает влагопоглощение и предотвращает образование льда на бетонных, металлических и окрашенных поверхностях. Принцип действия основан на том, что поверхность, обработанная этим составом, не смачивается водой (краевой угол α близок к 1100). Капли воды перед замораживанием имеют очень тонкую «ножку», связывающую их с поверхностью и вследствие этого легко сдуваются ветром, не имея сцепления с поверхностью. «Антилед» наносится в один слой кистью, валиком или пульверизатором, и уже через сутки после высыхания поверхность приобретает антиобледенительные свойства. Цена покрытия - 275 рублей за 1 кг, расход – 0,3 кг на кв. метр.

Принцип действия еще одного покрытия, которое нас заинтересовало, основан на том, что первоочередной мерой при борьбе с обледенением является монтаж хорошей теплоизоляции кровли. Одна из последних разработок в этом направлении - энергосберегающая краска «Корунд», обладающая шумоизоляционными, антикоррозийными и антиобледенительными свойствами. В основе этого нанотехнологичного материала - керамические шарики с вакуумом внутри. Жидкая теплоизоляция действует как тепловой барьер, термос, эффективный летом, поскольку защищает от палящего зноя, и зимой, так как сосульки на такой поверхности не образуются, а снег не тает - его надо просто вовремя счищать.

«Корунд» может применяться как нанесенный на покрытие (особенно если оно гладкое), так и под него. Для получения нужного эффекта достаточен слой краски в 4 мм, которую наносят при помощи обычного распылителя. Цена  - 450 руб. за 1 кв. метр, 1 слой – 1 литр, гарантия – 15 лет. При этом очевидно – данная краска особенно эффективна там, где есть выделение тепла, то есть, на крышах, кровлях, чердаках, оконных проёмах. 

Свойства «Корунда» настолько уникальны, что руководитель комплекса городского хозяйства Петр Бирюков принял решение, что новый наноматериал будет применяться при проведении работ по капитальному ремонту жилого фонда в столице…

Мы намерены использовать все вышеперечисленные способы борьбы с антиобледенением – кабельный обогрев, кремнийорганическое покрытие и теплозащитную краску, применяя для каждой поверхности дома  наиболее оптимальный. Кабельные системы планируется установить преимущественно на кровлях зимних садов 25-ти этажных корпусов, выполненных из металлочерепицы, так как покрытие рифленых поверхностей «Корундом» менее эффективно, а проведение работ по теплоизоляции крыш изнутри очень затратно.  Все кровли «зимних садов», выполненные из поликарбоната, особенно те, очистка от снега которых будет безопасна (имеются в виду стороны 25-этажных домов, граничащие с малоэтажными), целесообразно покрыть «Корундом», который принесет их владельцам двойную пользу – зимой не будет сосулек, а летом – зноя, так как солнечные лучи через это покрытие не проходят.

Кремнийорганической композицией «Антилед» планируется покрыть как можно больше поверхностей, на которых скапливается снег и лед – кровли и крыши, козырьки и карнизы. В первую очередь, этим покрытием будут обработаны карнизы нашего дома, расположенные на разных высотах, добраться до которых крайне сложно. В ближайшее время мы проведем испытания этого покрытия, и если оно хорошо себя зарекомендует, то возможно, на каких-то кровлях можно будет отказаться и от дорогостоящего кабеля.

Важный вопрос – распределение расходов на закупку специальных покрытий и установку систем кабельного обогрева. Взять все эти затраты на себя, а вернее, распределить их пропорционально на всех собственников, ТСЖ не вправе. Ведь если на обработку 1 кв. метра поверхности «Антильдом» надо затратить 90 руб., «Корундом» - 450 рублей (плюс 20-30 рублей за кв. метр – оплата труда альпинистов, которые будут выполнять данные работы), то установка системы кабельного обогрева обойдется как минимум в 2000 рублей за кв. метр. И будет справедливо, если владельцы «зимних садов» возьмут часть этих расходов на себя. Ведь это их частная собственность, как отмечают они в судебных исках, требуя от ТСЖ очистки кровель от снега и наледи, возмещения затрат на нанесенный им ущерб и т.д.

Так за этой частной собственностью надо ухаживать самим, поскольку ТСЖ несет ответственность только за обслуживание общего имущества!

Напомним, в соответствии с понятием общего имущества, определенным пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ, балконы, лоджии, веранды и террасы, относящиеся к конкретному жилому помещению, не являются общим имуществом собственников помещений в данном доме. При оказании услуг, связанных с их содержанием и текущим ремонтом, указанные площади должны учитываться отдельно и финансироваться за счет средств собственников жилых помещений или нанимателей жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. То есть, расходы по содержанию и текущему ремонту балконов, лоджий, террас покрываются за счет конкретных граждан, пользующихся указанными площадями! В соответствие со ст. 210 Гражданского Кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Однако оспаривание этих очевидных правовых позиций в суде – дело сложное, поскольку о ТСЖ «Янтарный» в Головинском районом суде в силу известных причин давно сложилось устойчивое негативное мнение.

Мы планируем вынести обсуждение вопроса о расходах на проведение антиобледенительных мероприятий и установку систем кабельного обогрева на Общее собрание, предоставив жителям не только вышеуказанные рассуждения, но и конкретные варианты расчетов - какие затраты понесут все собственники в случае закупки покрытий и установки систем кабельного обогрева за счет ТСЖ, и какие расходы лягут на плечи всех собственников, если владельцы «зимних садов» возьмут определенную часть этих расходов на себя. 

Что же касается взаимодействия с ЗАО МФС-6 и ЗАО «Альстрой», то оно будет продолжено до тех пор, пока мы не получим от них внятного ответа на поставленные вопросы. Не получим – будем обращаться в вышестоящие инстанции. Кстати, одно письмо на имя первого заместителя мэра в правительстве столицы П.Бирюкова ТСЖ «Янтарный» уже отправил. Воспользовавшись опубликованной в СМИ информацией о том, что городскими властями дано указание разработать в 2011 году проектно-сметную документацию на установку на крышах и кровлях многоквартирных домов устройств тепловлажностного режима, которые бы позволили избежать образования ледовых масс, и испытать его в опытном режиме, мы попросили включить ЖК «Янтарный» в перечень домов, которым внедрение таких систем необходимо в первую очередь, в том числе, по вине застройщика.