А также пояснение к исполнению сметы за 2010 год
Первая строчка в счетах-извещениях, которые бухгалтерия ТСЖ направляет жителям комплекса – так называемое ТО (техническое обслуживание), хотя правильнее назвать этот обязательный платеж расходами за содержание и текущий ремонт многоквартирного дома. В платежках за 2011 год так и будет сделано. Это самая большая статья расходов собственника, вне зависимости от того, является ли он членом ТСЖ или не является.
Обязанности собственника по оплате входящих в эту графу услуг прописаны в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме …». При этом не имеет значения, созданы в доме ТСЖ, УК, или там действует непосредственное управление: за содержание и текущий ремонт платят все, кто владеет помещениями в многоквартирном жилом доме.
В отличие от тарифов на коммунальные услуги, стоимость содержания и текущего ремонта жилья должна определяться управляющей домом организацией, в нашем случае ТСЖ, и собственниками - исходя из потребностей и возможностей последних, а также технических особенностей нашего комплекса.
Расчет тарифа на содержание и текущий ремонт проводится один раз в год, при этом он подлежит обязательному утверждению на ежегодном общем собрании членов ТСЖ, проведение которого запланировано на конец февраля.
При расчете тарифов на содержание и текущий ремонт учитываются следующие позиции: расходы на эксплуатацию, расходы на управление, прочие платежи. Ниже приводится конкретизация этих позиций.
Расходы на эксплуатацию включают в себя, в том числе:
1. обслуживание и текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования;
2. осмотры технического состояния многоквартирного дома с последующим устранением выявленных нарушений, включающие аварийно-диспетчерское обслуживание, устранение канализационных засоров, ремонт электропроводки, ремонт наружного освещения и т. д.;
3. приобретение электротехнических и расходных материалов, производственного инвентаря; строительных и хозяйственных материалов, топлива;
4. работы по замене и пуску-наладке насосов;
5. замена счетчиков с однотарифных на трехтарифные;
6. амортизация оборудования и инвентаря, используемого в ходе обслуживания многоквартирного дома;
7. обеспечение функционирования системы контроля доступа (СКУД) и радиоканальной сигнализации, тех. обслуживание СКУД;
8. обеспечение работы системы видеонаблюдения, ТО системы видеонаблюдения;
9. оплата работы круглосуточной диспетчерской службы;
10. оплата работы администраторов;
11. ФОТ службы эксплуатации и налоги;
12. обеспечение пожарной безопасности;
13. уборка и санитарная очистка мест общего пользования, уборка дворовой территории;
14. работы по благоустройству территории, уход за детскими дворовыми площадками;
15. эксплуатация и техобслуживание лифтов;
16. сбор, вывоз и переработка твердых бытовых отходов (ТБО);
17. дезинсекция и дератизация;
18. вывоз снега;
19. очистка кровли от наледи и снега;
20. устранение непредвиденных аварий ЖКХ и их последствий;
21. устранение разрушений, нанесенных вандалами (выбитые окна в подъездах, сломанные во дворе «малые формы», саженцы, выдавленные паркующимися на газонах автомобилями цветы и пр.);
22. оплата электроэнергии в местах общего пользования;
23. разное.
В штате службы эксплуатации, возглавляемой начальником службы, есть электрики, сантехники, маляры, плотники, оператор контроля доступа, завхоз и т.д. Соответственно, согласно своим должностным обязанностям часть работ они выполняют самостоятельно. В штате ТСЖ также есть круглосуточно работающие диспетчеры (5 человек). Кроме того, по договору об оказании услуг круглосуточно работают администраторы (консьержи - 25 человек). Вся заработная плата этих работников входит в объем расходов по содержанию многоквартирного дома.
Остальные работы ТСЖ выполняет с привлечением подрядных организаций, профильных предприятий, индивидуальных предпринимателей на основании договоров на выполнение тех или иных работ или оказание услуг. Некоторые договоры имеют разовый характер и заключаются по мере необходимости (например, вывоз снега в дни сильных снегопадов), другие заключаются регулярно на каждый вид проводимых работ, третьи – в какой-то момент подписываются и затем пролонгируются.
В частности, уборка придомовой территории ТСЖ, подземного паркинга, уборка подъездов и лестничных клеток с 2011 года осуществляется работниками ООО «Дарья». С этой компанией заключен договор возмездного оказания услуг №23/29 ОУ от 28.12.2010 г. (графа сметы – Санитарное обслуживание с указанной в договоре суммой оплаты за год). Расходы в данной графе сметы за 2010 год отличаются от соответствующей графы сметы за 2011 год, так как данный вид услуг в 2010 году предоставляла компания «Статус», отношения с этой компанией прекращены.
В перечень подрядных организаций входит ООО РСП «Практика», занимающееся обслуживанием лифтов, лабораторным освидетельствованием лифтов по обеспечению безопасности при эксплуатации и обучением лифтеров. Эта компания работает с ТСЖ несколько лет. В соответствующей главе сметы (Техобслуживание лифтов) указана сумма ежегодных расходов по оплате работ, которые проводит данная компания, что соответствует условиям перезаключенного и доработанного с ООО РСП «Практика» договора № 194/11 от 01.01.2011 г. Суммы оплаты по договору в 2010 и 2011 годах одинаковые.
ООО «Арсенал» занимается обслуживанием пожарной сигнализации и обеспечением мер противопожарной безопасности. Сумма оплаты выполняемых в течение года работ указана в графе «Противопожарная безопасность». Договоры на техническое обслуживание ежегодно пролонгируются, на выполнение отдельных плановых работ заключаются дополнительные договоры (последние договора на плановое ТО №67/ДП-10 и на ТО АУПТ и ВПВ подземной автостоянки №3/ТО-11 заключены 27.12.2010).
ООО «Главный калибр» занимается обслуживанием систем контроля доступа и домофона, работами по техническому обслуживанию контрольно-пропускного режима въезда-выезда в гараж и через шлагбаум по внутриквартальному проезду. В графе сметы указано название этой компании и сумма расходов по договорам, заключенных с ней. Договоры заключаются на каждый вид работ отдельно, многие пролонгируются. Результирующая сумма оплаты по всем договорам выводится в смету.
ГУП «Экотехпром» занимается вывозом и захоронением бытового мусора. Сумма оплаты по договорам, которые заключены между этим предприятием и ТСЖ «Янтарный», указана в графе «Вывоз мусора». Договоры ежегодно пролонгируются, суммы оплаты в 2010 и 2011 годах одинаковые. Последние договора - №11-2374 МС 6/1 на вывоз твердых бытовых отходов от населения, №11-2597-М3/1 на промышленную переработку твердых бытовых отходов - заключены 16.12.2010.
Работами по дезинсекции и дератизации занимается по договорам, которые заключаются ежегодно, компания ООО «Грин-Полис». Сумма ежегодных затрат примерно одинаковая. Последний договор у № 2110 был подписан 22 января с. г.
ООО «Морн» занимается абонентским обслуживанием компьютерной техники и слаботочных сетей. Договор с этой компанией №35/АБ был подписан 1 апреля 2010 года.
Среди других заметных расходов, отраженных в смете – очистка кровли от наледи и снега. Договоры на оказание таких услуг ТСЖ заключает с альпинистом, работы проводятся в зимний период по установленному графику, который корректируется в соответствие с погодными условиями.
Все остальные статьи расходов носят текущий, но обязательный характер – это приобретение материалов, инструментов, производственного инвентаря, затраты на ремонт и ликвидацию последствий аварий, наладка нового оборудования и замена устаревшего, и т.д.
Расходы на управление многоквартирным домом включают в себя, в том числе:
1. оплата труда АУП и бухгалтерии;
2. оплата аренды занимаемого помещения, коммунальные услуги, потребляемые офисом ТСЖ;
3. ведение бухгалтерского и статистического учета, выставление счетов за все потребленные ЖКУ, отчисления на страхование имущества и т. д.;
4. ведение технической документации на переданные в управление объекты;
5. работа с населением, в т.ч. рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания;
6. выполнение функций, связанных с регистрацией граждан (ведение паспортной работы, взаимодействие с органами правопорядка и др.);
7. разработка и подготовка договоров;
8. канцелярские расходы;
9. обслуживание банковского счета, услуги банка;
10. услуги связи, почтовые расходы;
11. информационное обслуживание и информационные услуги;
12. транспортные услуги;
13. ведение судебных дел с участием ТСЖ;
14. мероприятия по принудительному возмещению обязательных платежей в судебном порядке;
15. оплата юридических, аудиторских и адвокатских услуг;
16. расходы на офисную технику, приобретение ПО;
17. благоустройство и содержание офисных помещений, приобретение мебели;
18. представительские расходы и т.д.
Все затраты на управление многоквартирным домом отражены в соответствующих графах. Это заработная плата находящихся в штате ТСЖ семи сотрудников, расходы на канцтовары и почтовые отправления, офисную технику, ПО, курсы повышения квалификации бухгалтеров, юридические и иные услуги и т.д.
Часть работ по данной статье расходов сметы выполняется сотрудниками аппарата ТСЖ и бухгалтерии самостоятельно, на некоторые виды выполняемых работ и оказываемых услуг заключаются договора.
В частности, ОАО «МГТС», ОАО «Центральный телеграф», ОАО «Национальные кабельные сети» оказывают ТСЖ телефонные услуги и услуги связи. Графа, включающая соответствующие расходы, так и называется. Договоры, заключенные с этими компаниями, ежегодно пролонгируются.
Со сторонними организациями и отдельными исполнителями заключаются договора на поставку канцелярских товаров, офисной техники, приобретение программного обеспечения, на оказание юридических, аудиторских, консультационных, информационных и иных услуг. Суммы затрат по договорам приведены в соответствующих строках сметы.
Требует расходов и борьба с задолжниками ЖКХ - чтобы вернуть хотя бы часть просроченных платежей, которые у нас измеряются миллионами, ТСЖ приходится оказывать на них давление: не только публиковать списки должников и вести с ним длительные телефонные переговоры, но и судиться.
Отдельная строка платежей – охрана. Решение о том, что территории комплекса и паркинга должны охраняться, было принято предыдущими органами управления ТСЖ. Это решение пролонгируется ежегодно путем утверждения сметы - соответственно, строка «охрана» попадает в платежку как отдельный обязательный платеж. Договор на выполнение услуг по охране комплекса с ООО ЧОП «Витязь СА» был заключен в 2008 году и пролонгировался, в конце прошлого года текст этого документа был полностью переработан. В договор добавлены новые виды работ и прописаны дополнительные обязательства. Ежегодный размер платежей по оплате по вновь заключенным договорам № 15.01.11 на охрану территории ТСЖ и №16.01.11 на охрану подземного паркинга остался прежним и отражен в двух строках сметы «Охрана» - на первой странице указана стоимость услуг по охране паркинга, в самом конце сметы – затраты на охрану комплекса. Соответственно, собственники жилых помещений должны оплачивать ставку в размере 6,41 за кв. метр площади помещения (она начисляется аналогично расчету ставки за содержание и текущий ремонт). В расчетах сметы за 2010 год ставка составляла 5,94 вследствие арифметической ошибки. Для собственников машиномест в подземном паркинге ставка начисляется исходя из фактического количества машиномест и включалась в общую платежку оплаты за пользование паркингом.
Затраты на систему видеонаблюдения и ее техническое обслуживание согласовываются с сотрудниками ООО ЧОП «Витязь СА» и оператором системы контроля доступа, так как они при исполнении своих обязанностей используют это оборудование и формируют технические требования к нему.
Поставками электроэнергии и обслуживанием электросчетчиков занимается компания ОАО «Мосгорэнергосбыт». Договор энергоснабжения № 92987863 от 1 марта 2008 г. ежегодно пролонгируется. Суммы расходов указаны в соответствующих графах сметы. Дополнительный договор № Д-035-1009/00017-1-С на замену электросчетчиков был заключен 30 сентября 2010 года.
«Прочие расходы» включают в себя, в том числе, различные непредвиденные расходы, которые неизбежно возникают в ходе любой хозяйственной деятельности:
- оплату за задолжников ЖКХ ресурсоснабжающим организациям, в том числе - хронических неплательщиков. Как показывает практика, мало в каком доме удается добиться 100%-й собираемости платежей. Однако понятно, что если ТСЖ не расплатится с водоканалом или теплосетью, последние могут отключить ресурс организации как юридическому лицу. При этом без горячей или холодной воды остается весь дом.
Также ТСЖ обязан включить в непредвиденные расходы штрафы за недоброкачественную эксплуатацию многоквартирного дома и иные нарушения (работать абсолютно без нарушений в нынешних условиях крайне сложно), оплату по судебным искам и т.д. Обычно на них предусматривается 20% от общей суммы, но мы этого не можем себе позволить. В смете 2010 года такая статья как резервный фонд вообще не была не заложена, по статье прочие расходы прошли затраты на новогодний праздник.
На утверждение Общего собрания будет вынесено предложение запланировать в смете на 2011 год непредвиденные расходы (за счет резервного и специального фондов). Средства в эти фонды будут начисляться из дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ и прибыли.
Порядок утверждения размера платы за содержание и текущий ремонт жилья
В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме.
В соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества и стоимость таких работ утверждается на общем собрании собственников помещений в ходе рассмотрения сметы.
При расчете взимаемого с собственников тарифа на содержание и ремонт жилья общую сумму расходов надо разделить на общую площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, затем - разделить на 12 месяцев, в результате получается ставка на содержание и текущий ремонт в месяц на 1 кв.м. помещения собственника.
По исполнению сметы за 2010 год запланированная ставка составила 43,24 рублей за 1 кв. метр, при этом фактическая ставка для жилых помещений составляла 25,83, для нежилых – 40,83. Снижение ставки за жилые помещения было обусловлено возможностью скомпенсировать ее за счет экономии по статьям затрат прошлых лет. Увеличенная ставка за нежилые помещения объяснялась необходимостью включить в нее непредвиденные расходы по судебным процессам и сомнительным долгам.
Фиксированная ставка за оплату машиноместа составила в 2010 году 1450 рублей. Расходы на машиноместо определялись следующим образом: все суммарные затраты на паркинг (охрана, эксплуатационное обслуживание и т.д.) плюс затраты на отопление делились на 12 месяцев и на количество машиномест.
Еще одна строка в счёте-извещении – расходы на домофон. В 2010 году было три ставки оплаты этой услуги: при отсутствии домофона в квартире – 33 рубля, при его наличии – 43 рубля, при наличии видеофона – 63 рубля. В 2011 году величина этих расходов будет скорректирована, так как установленные ставки по г. Москве в 2010 году были гораздо выше.
Также в счёте-извещении присутствует плата за радио. По договору №1636 от 11 мая 2004 года эксплуатационно-техническое обслуживание радиоточек оказывает ФГУП "МГРС". Хотя многие жители даже не знают, где в квартире расположен выход радиоточки, требование ее наличия в квартире исходит от МЧС, поэтому в централизованном порядке отменить эту услугу нельзя. Это можно сделать в индивидуальном порядке, написав соответствующее заявление в "МГРС" (информацию можно получить в бухгалтерии).
Расходы на оплату ресурсоснабжающим организациям за холодную и горячую воду, водоотведение, отопление
Порядок определения размера платы за коммунальные услуги при наличии общедомовых и индивидуальных приборов учета и при их отсутствии регулируется Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».
Согласно этим Правилам, при оборудовании многоквартирного дома коллективными приборами учета размер платы за отопление должен рассчитываться исходя из среднемесячного объема потребления за предыдущий год. При этом один раз в год размер платы корректируется с учетом фактических показаний приборов учета. Поставки теплоносителя для отопления и подогрев воды (ГВС) осуществляет ОАО «Мосэнерго» 12-й район «Теплосбыт» - соответствующий договор № 1203034 с многочисленными приложениями был подписан 01.12.2005 г. и ежегодно пролонгируется.
По ставке правительства г. Москвы согласно Постановлению правительства г. Москвы № 1038 от 30 ноября 2010 г. цены на услуги горячего водоснабжения (подача + нагрев воды) для расчетов с населением при отсутствии приборов учета воды (См. на сайте раздел Бухгалтерия/тарифы подзаголовок «Тарифы на отопление и горячую воду для жителей Москвы, действующие с 1 января 2011 года», пункт «жилые дома, оборудованные водопроводом, канализацией, ваннами с централизованным горячим водоснабжением») устанавливаются в размере 401,53 рубля.
Начисление платы за горячее водоснабжение осуществляется пропорционально численности зарегистрированных граждан в соответствии с п.2, п.п. 1 Приложения № 2 Правил. Если в помещении есть приборы индивидуального учета, то ставка устанавливается равной 84,62 коп. за 1 куб. метр.
Оплата за холодную воду при отсутствии приборов индивидуального учета согласно Постановлению правительства г. Москвы № 1038 от 30 ноября 2010 г. устанавливается равной 356.12 рублей на человека. Она складывается из утвержденных цен на услуги (руб. с человека в месяц, с НДС) холодного водоснабжения и водоотведения (услуги водоснабжения и водоотведения при закрытой схеме горячего водоснабжения). (См. на сайте раздел Бухгалтерия/тарифы, заголовок «Тарифы на холодное водоснабжение и водоотведение для жителей Москвы, действующие с 1 января 2011 года», подзаголовок «Цены на услуги холодного водоснабжения и водоотведения для расчетов с населением при отсутствии приборов учета воды» (вводятся с 01.01.2011), пункт «жилые дома, оборудованные водопроводом, канализацией, ваннами с централизованным горячим водоснабжением»).
В ставку входит два показателя - оплата подачи воды и оплата водоотведения (канализации). Соответственно, две цифры данного пункта складываются: 161,65 + 194,47 = 356.12 рублей. Эту цифру необходимо умножить на количество фактически проживающих в помещении граждан – данные предоставляются собственником или устанавливаются по факту.
Если помещение оборудовано индивидуальными приборами учета, то оплата происходит по ставке 23.31 рублей за 1 куб. метр.
Холодное водоснабжение и удаление сточных вод осуществляет МГУП «Мосводоканал». Договор с этим предприятием №219420, имеющий многочисленные приложения, был подписан от 05.10.2006 г. и ежегодно пролонгируется.
Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ
Информация о поступлениях и коммерческой деятельности ТСЖ "Янтарный" в 2010 году приведена в соответствующей рубрике "Сметы доходов и расходов" раздела Правление. Из приведенного документа видно, что доходы ТСЖ складываются, в том числе, за счет арендных платежей. Список арендаторов общедолевой собственности указан в одноименной рубрике раздела Правление. Доходной статьей также является получение платы за рекламные вывески собственников и арендаторов на фасаде многоквартирного дома, сдача в аренду мест под терминалы и т.д. В подземном паркинге доходная часть определяется взносами арендаторов машиномест.
Реестр платежей, по которым отсутствуют документы
Этот документ вызывает больше всего вопросов. В частности, Ревизионная комиссия называет выплаты, произведенные по данным договорам, «уведенными» или похищенными деньгами. Однако работы по многим договорам выполнены: ООО «Статус» выплачивал зарплату дворникам, ООО «Империал» выполнило работы по благоустройству и укладке специального покрытия спортивной площадки, ООО «СпецСервис» обслуживало системы видеонаблюдения и т.д. Поэтому в отношении ряда отсутствующих договоров скорее имеет место не т.н. «увод» денег, а административное правонарушение, так как подтверждающих актов на выполненные работы нет.
В то же время нельзя исключить того, что какие-то нарушения при оформлении отсутствующих договоров имели место и теоретически деньги могли быть перечислены за услуги, которые не оказывались, или оказывались не должным образом. Чтобы разобраться в ситуации, ТСЖ «Янтарный» направило запросы по адресам приведенных в списке организаций с просьбой предоставить копии указанных в перечне договоров. Возможно, какие-то отсутствующие документы найдутся.
Также необходимо отметить, что Правление ТСЖ «Янтарный» под руководством Леоновой В.В. несет ответственность за финансово-хозяйственную деятельность ТСЖ, начиная с 1 ноября 2010 года. За целесообразность статей расходов, имевших место до этой даты, как и статей доходов, возможно недополученных, действующее Правление ответственности не несет.