Условия, при которых перепланировка помещения будет законной, названы в статье 26 ЖК. Мы назвали их в чек-листе на рисунке 1.

Рисунок 1. Чек-лист условий, когда перепланировка помещения будет считаться законной

Если хотя бы одно из условий не выполняется, перепланировка считается самовольной (ч. 1 ст. 29 ЖК).

В жилищном законодательстве нет отдельного перечня видов перепланировок, которые собственник вправе сделать, но обязан узаконить. Такие виды названы в абзаце 3 пункта 1.7.1 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).

Перепланировкой помещения считают:

• перенос и разборку перегородок;
• перенос и устройство дверных проемов;
• разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
• устройство дополнительных кухонь и санузлов;
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
• ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Так как положения Правил № 170 в части перепланировок не противоречат иным нормативным документам жилищной сферы, суды будут считать их обязательными. Такие выводы основаны на постановлении Президиума ВАС от 29.09.2010 № 6464/10.

Собственнику точно не согласуют четыре вида перепланировок:

• которые ведут к размещению кухни (санузла) над жилой комнатой соседей снизу;
• нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания;
• нарушению в работе инженерных систем, оборудования, противопожарных устройств;
• ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов.

Запреты указаны в пунктах 1.7.2–1.7.3 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170 и местных актах.

Обнаружить самовольную перепланировку можно при плановом осмотре общего имущества в квартире собственника, осмотре общих коридоров, чердаков, подвалов.

Также при актуализации документации на МКД и при сверке данных по площади и состоянию помещений в доме.

Источником информации о состоявшейся или происходящей перепланировке могут быть жалобы соседей, информация от сотрудников АДС, которые побывали в квартире по аварийной заявке. Сведения о перепланировке нужно сравнить с информацией из Росреестра, архива БТИ о том, как должно быть по проекту.

Информацию о перепланировке УО, ТСЖ следует подтвердить документально. Это не право, а обязанность и риски управляющего.

Если узнали о том, что собственник провел перепланировку помещения, письменно запросите у него документальное подтверждение законности его действий.

Рисунок 2. Уведомление об истребовании документов у собственника, подтверждающих законность перепланировки помещения

Вы не обязаны выяснять, когда и каким способом произведена перепланировка. Достаточно знать, что она самовольная, и зафиксировать это документально.

Если получили доступ к месту перепланировки, составьте акт осмотра помещения, сделайте фото- и видеосъемку. Пример акта осмотра есть на рисунке 3.

Рисунок 3. Пример оформления акта осмотра при наличии в помещении собственника перепланировки

Доказательством того, что перепланировка выполнена по закону, будут документы. На рисунке 4 мы перечислили документы, которые дают право на перепланировку, и, наоборот, просто сопровождающие бумаги, которые сами по себе ничего не подтверждают.

Рисунок 4. Документы, которые подтверждают законность перепланировки

Подтверждающие документы определяют  подпункт 3 пункта 2 статьи 26 ЖК, пункт 1.7.1 Правил эксплуатации жилищного фонда от 27.09.2003 № 170, пункт 1 статьи 28 ЖК, пункт 5 части 1 стати 32 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, форма решения о согласовании, утвержденная постановлением Правительства от 28.04.2005 № 266.

По завершении перепланировки составляют акт приемочной комиссии, который затем направляют в Росреестр. Заключительный этап процедуры перепланировки – внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Выполните два действия, если выявили незаконную перепланировку в помещении.

1. Направьте собственнику письменное требование устранить нарушения.

Подскажите, как правильно узаконить перепланировку. Предложите ему образец заявления о перепланировке помещения в уполномоченный орган (рисунок 5). Возможно, собственник заблуждается относительно порядка согласований, не знает о серьезности последствий самовольных действий.

Предложите юридическую помощь по узакониванию перепланировки. Это дополнительная услуга, которая выполняется и оплачивается по отдельному договору оказания услуг.

Рисунок 5. Образец заявления о переустройстве или перепланировке жилого помещения

Используйте памятку, чтобы убедить собственника узаконить перепланировку (рисунок 6).

Рисунок 6. Памятка собственнику 

УО, ТСЖ выступают третьими лицами в судебном споре, дают пояснения в части технического состояния МКД после проведенной перепланировки (решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2018 по делу № А56-80193/2017).

Суд может принять решение в отношении собственника:

• о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (для собственника жилья);
• о расторжении договора социального найма и выселении из жилого помещения (для нанимателей).

Это устанавливает статья 29 ЖК.

Согласование перепланировки проводится органами местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органами госвласти этих субъектов (п. 7 ч. 1, ч. 2 ст. 14 ЖК). В зависимости от региона этим органом может быть ГЖИ, межведомственная комиссия при местной администрации.

Например, на основании пункта 1.3 постановления правительства Санкт-Петербурга от 19.09.2006 № 1139 переустройство и перепланировку жилых помещений согласовывают администрации районов Санкт-Петербурга. В Москве согласование осуществляет Мосжилинспекция (п. 4.2.2 положения, утв. постановлением правительства Москвы от 26.07.2011 № 336-ПП), а обратиться туда можно через жилищные инспекции по административным округам или через МФЦ.

Управляющая МКД организация не имеет права предпринимать два действия, если выявила самовольную перепланировку:

• принудительно зайти в квартиру для фиксации незаконной перепланировки. Это принцип неприкосновенности жилища;
• демонтировать перегородки и иные конструкции собственника без решения суда.

Если УО или ТСЖ нарушит эти запреты, организация рискует, что придется возмещать причиненный вред имуществу собственника. Предписание ГЖИ, представление прокурора не могут быть основанием для устранения последствий незаконной перепланировки путем демонтажа.

Если перепланировка угрожает разрушением и причинением вреда жизни и здоровью, имуществу жителей МКД, примите меры защиты. Составьте комиссионный акт с участием совета МКД (уполномоченных по подъезду лиц), направьте информацию в местную администрацию, ГЖИ для принятия срочных мер.

УО и ТСЖ не отвечают за самовольные перепланировки и переустройства как внутри жилых и нежилых помещений, так и связанные с присоединением мест общего пользования. Ответственность несут собственники помещений, выполнившие незаконные перепланировки и переустройство.

Это правило основано на принципе виновной административной ответственности. Наличие или отсутствие вины УО, ТСЖ решается в каждом конкретном случае (ст. 2.1 КоАП).

Об ответственности собственников за незаконные перепланировки в 2019 году напомнил Верховный суд (определение Верховного суда от 23.08.2019 № 307-ЭС19-13837). Но стоит помнить, что негативной административной практики много. И при получении УО, ТСЖ предписания об устранении последствий незаконной перепланировки его надо обжаловать.

Управляющая МКД организация может понести ответственность в двух случаях:

• если УО, ТСЖ непосредственно принимали участие в работах по перепланировке;
• если нет сведений о виновнике перепланировки мест общего пользования.