Есть три случая, когда Жилищный кодекс не требует одобрения собственников, чтобы изменить размер платы за содержание жилого помещения. Два случая связаны с уменьшением суммы, которую будут вносить собственники. Третий случай – индексация размера платы, порядок которой устанавливает договор управления.
Во-первых, исключение составляет определение размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества. При первичном включении таких расходов не требуется решение общего собрания (ч. 7, 9.2 ст. 156 ЖК, п. 31 Правил № 491).
Во-вторых, чтобы исключить плату за вывоз ТБО из состава платы за содержание, решения общего собрания не нужно. Управляющая МКД организация обязана уведомить об изменении собственников в срок не позднее 10 дней до дня начала оказания коммунальной услуги по обращению с ТКО. Такой порядок определен частью 8.1 статьи 23 Закона от 29.12.2014 № 458-ФЗ.
В третьем случае УО вправе повысить размер платы за содержание жилого помещения на индекс потребительских цен на ЖКУ без ОСС, если это предусматривает договор управленияМКД. Такие выводы сделал Верховный суд в определении от 25.12.2018 № 301-КГ18-22044. Суд отметил, что данные об индексе потребительских цен на ЖКУ, на который УО увеличивала размер платы, Росстат публикует в открытом доступе на своем сайте. Каждый собственник помещения в МКД может самостоятельно проверить размер платы с учетом роста инфляции. Позицию Верховного суда поддержал Минстрой (письмо Минстроя от 26.12.2018 № 51876-ОО/04).
5. Передать документы общего собрания в ГЖИ и ГИС ЖКХ.
Направить подлинники решений и протокола в ГЖИ и опубликовать в ГИС ЖКХ. Сделать это по итогам ОСС, на котором собственники приняли решение о новом размере платы.
Это требование предусмотрено частью 1.1статьи 46, частью 10.1 статьи 161 ЖК.
Собственников нужно известить об изменении размера платы не позднее чем за 30 дней до даты представления очередного платежного документа с новым размером платы (ч. 13 ст. 155 ЖК). Иной срок уведомления может быть предусмотрен в договоре управления.
Чтобы можно было изменить размер платы за содержание, надо проверить, выполнены ли требования законодательства:
1. Соразмерность платы за содержание жилого помещения.
Размер платы должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД и быть соразмерным утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ (п. 1 ст. 156 ЖК, п. 29 Правил № 491).
2. Профессиональный расчет размера платы УО и его документальное подтверждение.
Размер платы за содержание жилого помещения должен быть сделан на основе профессионального расчета, выполненного УО в отношении конкретного дома. Это следует из части 7 статьи 156 ЖК. При расчете составляют документы (акт осмотра общего имущества, перечень работ и услуг, смета), которые могут быть использованы для подтверждения обоснованности размера платы.
Конституционный суд подтвердил законность и целесообразность профессионального расчета размера платы. Такой расчет позволяет учесть индивидуальные характеристики МКД: его состав, конструктивные особенности, степень физического износа, техническое состояние, геодезические, природно-климатические условия расположения (определение Конституционного суда от 28.03.2017 № 700-О).
3. Утверждение размера платы собственниками помещений.
Порядок утверждения установлен нормами об общем собрании – статьи 44–48 ЖК и пунктом 31 Правил № 491.
На какой срок устанавливается размер платы
Размер платы устанавливается на срок не менее чем один год. Это следует из части 7 статьи 156 ЖК. Годичный срок является минимальным, а не максимальным периодом действия установленного собственниками размера платы.
Если собственники не примут решение о новом размере платы на второй год, действует прежний размер платы. Такую позицию занял Верховный суд в определении от 14.02.2018 № 304-КГ17-22877.
Сусанна Киракосян, кандидат юридических наук, доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, член секции «Энергосбережение» при Экспертном совете Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ
